(资料图片仅供参考)

在房地产交易中，房屋所有人将同一套房屋先后出卖给不同的买受人的情况称为“一房二卖”。司法实践中，这种行为大多属于民事纠纷的范畴，但如果卖家符合一定的情形，或将构成合同诈骗罪。那么，到底哪些情况涉嫌犯罪？购房者又该如何避免落入骗局呢？区分的关键“一房二卖”，即行为人在房产买卖过程中采取欺骗的手段，隐瞒了房产已经被出售的事实，继续出售给其他买家。我们曾审理过这样一起案件：被告人崔某某隐瞒涉案房产为家庭共有，且他无权处分的事实，与被害人苏某签订房屋买卖合同，约定以127.5万元的价格将房屋出售给苏某，先后骗取苏某支付的购房款98.5万元。之后，崔某某又以145万元的价格将涉案房产出售给朱某，骗取朱某支付的全额购房款。崔某某得款后将房款用于还债及挥霍，并逃避被害人追讨。最终，上海二中院以被告人崔某某犯合同诈骗罪，判处其有期徒刑11年，罚金1万元。审判实践中，区分究竟是民事欺诈还是诈骗犯罪的关键在于行为人是否具有非法占有他人购房款的目的。认定是否具有非法占有目的，要避免单纯根据损失结果客观归罪，也不能仅看被告人自己的供述，而应当坚持主客观相一致的原则，根据案件具体情况综合分析。非法占有目的的判断如何推定行为人非法占有目的，相关法律文件中有可以参照的规定。《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》提出，行为人通过诈骗的方法非法获取资金，造成数额较大资金不能归还，并具有下列情形之一的，可以认定为具有非法占有的目的：（1）明知没有归还能力而大量骗取资金的；（2）非法获取资金后逃跑的；（3）肆意挥霍骗取资金的；（4）使用骗取的资金进行违法犯罪活动的；（5）抽逃、转移资金、隐匿财产，以逃避返还资金的；（6）隐匿、销毁账目，或者搞假破产、假倒闭，以逃避返还资金的；（7）其他非法占有资金、拒不返还的行为。《最高人民法院理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》对法集资案件中行为人是否具有非法占有集资款的主观目的的判断也有类似的相关规定。具体到“一房二卖”案件中，在判断行为人主观上是否具有非法占有目的时，首先要考察行为人是否采取了刑法所规定的欺骗手段，其次要综合考虑其他情节，包括行为前、行为过程中以及行为后的各种表现。1“一房二卖”的主要原因在房产交易中，行为人“一房二卖”可能基于不同的原因。例如在房价快速上涨阶段，在卖出房屋后有人愿意以更高的价格购买，行为人为了获取更高的经济利益，从而选择将房屋重复买卖。此种情况下，如果行为人不逃避承担对先购买者的违约责任，则认定非法占有目的要慎重。还有的行为人以出售房产为幌子，主观上并无履行合同的意愿，也根本不具有交付房屋的意思，同时逃避承担违约责任，放任合同相对人财产损失后果的发生，则可认为其具有非法占有房款的嫌疑。2获得钱款后的处置方式获得钱款后的处置方式客观上反映了行为人是否具有非法占有钱款的目的。若行为人得款后将钱款用于还债、赌博、个人挥霍，或将钱款用于高风险投资项目、违法犯罪活动等，导致无法返还购房款，则可以推定其具有非法占有钱款的目的。若行为人得款后用于正常的生产经营活动，或者风险较小的投资，说明其对于钱款的使用较为负责，尽到了必要的保管义务，则难以推定其具有非法占有的目的。3实际有无继续履行合同的意愿和能力在签订多份合同后，行为人是否具有履行合同的可能性，或者是否具有承担相应违约责任的能力，也是判断其主观意图的重要参考。如果行为人有能力赔偿被害人的损失，且表示愿意承担相应违约责任或者提供相应担保，则一般不认定其具有非法占有目的。如果行为人辩称无非法占有目的，会筹钱偿还被害人的钱款，需要考察行为人的收入情况、债务情况、家庭资产情况等，综合评判其有无履行合同的可能性，如空有承诺但无实际兑现可能，不影响非法占有目的的认定，如果是因为突发变故、经营状况恶化等客观原因致使合同不能履行，一般不认为具有非法占有目的。4无法履约时对待买受人的态度在买方得知自己支付购房款后无法获得房产时，通常会与卖方交涉。如果卖方在无法履行合同约定时无逃避责任的表现，真诚与合同相对人沟通联系，充分解释无法履行的原因，并且提供解决方案，则一般不认为其具有非法占有目的。如果卖方在无法履行合同时，仍编造各种理由搪塞房屋买受人，拖延交付房屋，失联躲避，逃避执行，或者携带钱款逃匿，则充分说明其具有非法占有他人购房款的目的。最后，提醒购房者们，在购置房屋等不动产时要注意对不动产产权及相关权利负担作详尽调查，必要时可以让不动产出售者提供担保，如果因为客观原因无法及时过户，可以先对不动产进行预告登记，制约不动产出售者再次出售或者进行抵押，以保障将来能够顺利实现物权。在发现出售者有“一房二卖”的情况后，沟通解决无果时及时通过诉讼途径解决，并申请财产保全。

关键词：