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香港特区政府近年在造地上有了突破，更加关注到市场的转流率，是向前进步了。市场正在全面复常中，不少市民仍嫌速度太慢，加上楼市表现欠佳，撤销楼市辣招之声四起。有人引用地产前辈的名言“货疏市爽，货多市不爽”。而事实上，现在的建筑成本急升、商业信贷息口也在增加，再加上地价昂贵，其实发展商的利润持续减少。

环球不利的因素多且复杂，发展商开始不再积极投地，并努力出货，大家应该要留意及深思这个新转变。若发展商真的去到不容易赚钱的地步，相信楼市的调整阶段是否应告一段落？

其实特区政府近年都不断放宽楼市辣招，放宽按揭保险计划、放宽厘印费及放宽借贷，这些都是积极措施，笔者相信要完全取消楼市辣招，特区政府和公众人士或有以下顾虑：1）放宽辣招之后楼价会不会大升？2）会否让利于发展商？令到日后贫富进一步悬殊？3）在政治及宏观方向是否配合中央？

以2002年为例，特区政府退出市场对楼市十分有效。但当时亦有副作用，例如勾地政策令到特区政府失去土地供应的主动权。多方面问题是源于政策不够快去改变，加上民粹范围令房屋政策包括资助房屋迟缓推行，到了今天连置业资助贷款计划也未回复，要振兴楼市笔者认为有三大原则：

其一，特区政府造地只造熟地，熟地是否去建屋在乎市场反应。只要熟地足够的话，市场需要的时候在很短时间内就有楼花作供应，只追求“熟地库”这做法便不怕供应过多。

其二，特区政府要说清楚和固定自己立场，总不能够一面说不会平卖地，另一方面又不断作出超平的卖地成交，这样会让市场产生困惑。如果特区政府成交价格飘忽，只会令持货的发展商心急出货，而买入土地的价格便只能保守及低价了。卖地不同造地，其实是要有商业智慧的，否则“吓死买家，担心死市民”。

其三，先救二手再救一手，如果说振兴香港经济，救二手市场效益更大，因为每个成交都有两个小市民受惠，而受惠的群众亦较发展商快及直接去回馈市场。再者，先救二手就没有任何政治风险，亦可以确定到基层生活比财团先得到改善。

年轻人上车 有助启动换楼链

振兴楼市不用费力太多，因为特区政府已经打通了换楼链的按揭，只要鼓励年轻人上车，换楼链就好像百叶窗帘般去逐步启动各楼市板块了。

如何启动上车购买力但又不会有副作用？如果楼市淡静令放盘量增加，笔者认为政府应该评估二手供应增加了多少，从增量角度重新推出置业资助贷款计划，让年轻人得到更多置业机会，在供求平衡之下令到二手住宅市场有力起动，最后发展商亦会受惠及改善生意。特区政府现在需要的是明确“市场策略”，去讲究购房者反应，纯粹靠行政经验并不能让市场良性互动。

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