4月21日，最高人民法院发布了关于商品房消费者权利保护问题的批复。

(相关资料图)

该批复中明确：

商品房消费者以居住为目的，购买房屋并已支付全部价款，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

该批复自2023年4月20日起施行。

此次批复是针对河南高级人民法院的相关问题做出了答复。此前河南高院提交了《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》。请示涉及商品房已售逾期难交付引发的购房者权利保护问题，经研究后最高法做出了明确指示。

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系 ，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。 二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款 ，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。 只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。 三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下， 商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

北京金诉律师事务所主任王玉臣认为这一举措有两大意义：

一是从法律意义上来说：

这 些 年烂尾楼比比皆是，很多购房人 一旦买到烂尾楼，面临着钱房两空的风险，但在司法实践中，虽然主流观点认可业主的基本债权优先权，认可业主的权利在某种程度上优于抵押权和施工单位的工程款优先受偿权，但是毕竟没有明确的规定。

很多人甚至不知道业主基本债权优先权的存在，以及最高院关于彩石山庄的批复（这个批复首次明确了购房人的基本债权优先权，但是并未公开，在网上很难通过官方渠道查到），所以，实务操作中乱象丛生，在不少烂尾楼盘，业主的权利并没有得到有效保护。

但凡遇到烂尾楼或开发商负债累累，银行要行使抵押权，施工单位要行使工程款优先受偿权，而业主也会主张要求交房或者退房款等。

这个时候就会出现多种债权冲突的情形，而抵押权和工程款优先受偿权有明文规定，业主的优先权并没有特别明确的规定，散见在一些最高院的观点和执行的相关规定中，所以一些法院可能并不会考虑业主的优先权。对于购房人而言，显然是有失公平的。

该批复以司法解释的方式明确了购房人的优先权，并明确认定了在什么情况下业主的房屋交付请求权和价款返还请求权优于抵押权、工程款优先受偿权及其他债权，为相关案件提供了明确的裁判指引。

关于优先权的保护，也有两点需要注意：一是这种优先权是特指住房，不包括商业办公用房。二是，购房者本身需要全额交付购房款，这里即使是贷款买房，实际上也是全款支付，但不能出现断供。

二是政治意义，该批复为解决烂尾楼、开发商暴雷案件各类债权如何处置提供了明确指引，同时会从一定程度上提升老百姓对楼市的信心，有利于楼市的复苏。在当前的大形势下，还具有深远的政治意义。

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